Il metodo
Il Valorem Deal Engine
Un intake registrato e dieci gate decisionali, dalla prima analisi fino all'exit. A ogni gate corrisponde una domanda: si passa solo rispondendo con un'evidenza.
Perché esistono i gate
Un processo serve a fermare le operazioni, non a farle passare
La parte difficile di un'operazione immobiliare non è trovarla: è decidere di lasciarla andare quando i conti non tornano, dopo averci già speso settimane. I gate esistono per rendere quella decisione ordinaria invece che dolorosa.
Quello che segue è la logica dei dieci gate — le domande a cui serve rispondere. Il playbook operativo, con soglie, pesi e criteri di scarto, resta interno.
G0 · Intake
Prima dei gate: da dove arriva l'operazione
Ogni opportunità viene registrata all'ingresso con la sua fonte e un responsabile assegnato. Sapere da dove arriva un' operazione non è burocrazia: è il modo in cui si proteggono le persone che ce la segnalano e si misura quali canali producono qualità.
G1
Coerenza
Questa operazione è nostra?
Strategia, dimensione, orizzonte, possibilità di controllo e red flag evidenti. È il gate più veloce e quello che chiude il maggior numero di opportunità.
G2
Pre-analisi
Vale la pena investirci tempo?
Valore residuo, comparabili, ordine di grandezza dei capex, timing e un primo scenario di downside. Se il downside non regge qui, non reggerà dopo.
G3
Fattibilità
Esiste un progetto, o solo un immobile?
Cinque dimensioni verificate insieme: urbanistica, tecnica, mercato, fiscalità, capitale. Un progetto che funziona su quattro e non sulla quinta non è un progetto.
G4
Controllo
Possiamo davvero controllare l'asset, e a che prezzo?
Qui si delibera anche il budget di due diligence: è il momento in cui l'operazione comincia a costare denaro vero, e va deciso in modo esplicito.
G5
Due diligence
Che cosa regge alla verifica indipendente?
Evidenze prodotte da professionisti terzi, modello finanziario con stress obbligatori, scorecard e investment paper. La verifica tecnica e urbanistica ha un voto proprio e separato.
G6
Investment Committee
La tesi sopravvive a chi la attacca?
Delibera con challenger obbligatorio: qualcuno costruisce il caso contrario e dichiara quali evidenze invaliderebbero la tesi. Il dissenso resta a verbale anche in caso di approvazione.
G7
Capitale
Chi partecipa, a quali condizioni, con quali verifiche?
Termini finali, qualificazione dei co-investitori, KYC e antiriciclaggio, flusso dei fondi, onboarding. Nessun denaro si muove prima dei documenti definitivi.
G8
Closing
Le condizioni sospensive sono tutte soddisfatte?
Un command center con scadenze e responsabili nominati, riunioni di controllo prima e dopo la firma, e trenta giorni di presidio successivo al closing.
G9
Esecuzione
Restiamo sul piano o lo correggiamo?
Costo a finire, scostamento di programma, varianti, contingency. Un ritardo non si recupera dichiarando che si recupererà: serve un piano di recupero scritto.
G10
Exit
Vendere adesso o tenere?
Prontezza all'uscita, mappatura dei possibili acquirenti, test vendere/tenere e distribuzione dei proventi secondo l'ordine pattuito.
Il limite
Che cosa un processo non può fare
Un metodo riduce gli errori di valutazione, non il rischio del mercato. Nessun gate impedisce a un mercato di girarsi, a un cantiere di trovare una sorpresa sotto terra, a un acquirente di sparire.
Quello che i gate garantiscono è che, quando succede, sia successo dentro un quadro dichiarato in anticipo — e che chi ha investito l'abbia letto prima, non dopo.
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